Celobert

La rehabilitació dels habitatges és important  pel benestar de les persones i per facilitar la reutilització d’habitatges buits. La Masoveria urbana és un model assequible que porta implícita la rehabilitació.

La rehabilitació i manteniment dels nostres habitatges és una necessitat de primer ordre tant pel benestar de les persones que hi viuen com per a facilitar la reutilització dels habitatges buits. La Masoveria urbana és un model responsable amb un preu assequible que porta implícita tant la rehabilitació com el manteniment de l’habitatge al llarg del temps.

El concepte de Masoveria urbana pren el de Masoveria o Parceria històric, molt arrelat en les zones rurals de Catalunya. El contracte de Masoveria és  aquell pel qual el propietari d’una finca rústica encarrega a un altre l’explotació agrícola d’aquesta a canvi d’un percentatge dels resultats. Aquest contracte, en molt casos oral, porta implícit un dret d’habitació pel masover i la seva família en una de les construccions situada a la mateixa finca, també anomenada masoveria.

La Masoveria urbana és, doncs, un contracte en virtut del qual els propietaris d’un habitatge en cedeixen l’ús, per un temps determinat, a canvi de que els llogaters n’assumeixin les obres de rehabilitació i manteniment acordades.

La rehabilitació i manteniment a acordar poden tenir diferents envergadures i objectius. Es pot acordar des del mínim manteniment com pot ser el manteniment de la pintura o el recanvi de lluminària; fins a obres majors estructurals com pot ser un canvi de distribució, la reparació de la teulada, etc… També es poden acordar millores energètiques per reduir-ne el consum, com la incorporació d’aïllament a les façanes o la millora de les finestres.

Sovint es relaciona la Masoveria urbana amb l’autoconstrucció i si bé és cert que amb un alt nivell d’autoconstrucció el cost de la rehabilitació minva considerablement i per tant fa més atractiu el contracte, no és una condició indispensable, ja que les persones amb capacitats i coneixements per fer les obres són una minoria. També s’ha de tenir en compte que l’autoconstrucció no està regulad com a tal i per tant, els operaris, tot i ser els mateixos usuaris, han de complir amb els requisits tècnics, d’assegurances i alta a la seguretat social com qualsevol constructor o manobre.

El cost de les obres i el seu finançament, els assumeix el Masover, fet que és molt llaminer pel propietari. La Masoveria urbana s’assimila a un lloguer barat, com una solució d’accés a l’habitatge per a gent amb pocs recursos. No obstant, això no és possible en la majoria de casos, almenys en la situació actual, ja que la Masoveria urbana porta lligada una rehabilitació i aquesta té un cost i una necessitat d’inversió inicial que no és fàcilment assumible.  Per a aconseguir un accés més assequible serà necessari aplicar mecanismes de finançament, garanties i ajuts públics, que són els reptes de futur de la Masoveria.

La durada del contracte depèn de l’amortització de les obres, que a la seva vegada depèn del cost i el finançament d’aquestes i de la quota teòrica mensual de base que s’estableixi. En general tendeix a ser més llarga que un lloguer convencional, més propera al 10 anys que als 5 habituals. També s’ha de tenir en compte que no sempre són compatibles les obres i l’ús de l’habitatge.

Un contracte de Masoveria urbana estàndard és fa de propietari a usuari de l’habitatge, però hi ha altres fórmules on pot ser l’administració qui assumeixi la responsabilitat, el finançament i/o la construcció. També poden fer aquest paper de l’administració altres entitats o empreses del sector privat.

Per tal de tenir garanties del bon funcionament del contracte per ambdues parts el procediment òptim a seguir seria:
   -Valoració tècnica i econòmica de les obres a realitzar en l’immoble.
   -Realització d’un cronograma de les obres a realitzar.
   -Previsió del seguiment tècnic i comprovació de les obres al llarg del contracte. 
És important que tot això sigui acordat per ambdues parts i aquestes se’n facin corresponsables.

Actualment és possible fer un contracte de Masoveria urbana tot i que el marc legal i la seva regulació no està desenvolupat tant extensament com caldria per tenir una major cobertura en cas de desacord entre les parts.
El primer i únic text legal català en què es fa referència explícita a la Masoveria urbana és la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge. L’article 3.k defineix la masoveria urbana com “el contracte en virtut del qual els propietaris d’un habitatge en cedeixen l’ús, pel termini que s’acordi, a canvi que els cessionaris n’assumeixin les obres de rehabilitació i manteniment”. En l’article 42 de la mateixa llei considera la masoveria urbana com una de les actuacions per evitar la desocupació permanent dels habitatges i la rehabilitació dels habitatges que estiguin en mal estat donant suport públic a contractes de masoveria urbana. I finalment, l’article 74 considera els habitatges cedits en règim de masoveria urbana, habitatges destinats a polítiques socials a efectes d’assolir l’objectiu de solidaritat urbana.
Altres texts legals, com la Llei d’arrendaments urbans, Llei d’arrendaments rústics, Codi Civil estatal i català i la Llei 22/2002, de 31 de desembre, de regulació dels drets de superfície, de servitud i d’adquisició voluntària o preferent, encara que de forma no directa, poden servir per establir les condicions legals per al desenvolupament de contractes de masoveria urbana.

Per tal que la Masoveria urbana tingui un cost assequible i fins hi tot social, el contracte ha de ser de llarga durada, ha d’existir un finançament no de mercat, públic i/o cooperatiu, i tal i com regula la llei a l’habitatge, aquest model hauria de gaudir d’ajut públic (beneficis fiscals, subvencions i reducció de l’IBI).

Actualment la quantitat de contactes de Masoveria urbana és minsa,  tot i que és un model que incentiva la rehabilitació i facilita l’accés a un habitatge assequible. Per a què aquest model sigui àmpliament replicable em parlat de millora del marc legal, d’ajuts públics, de finançament i de garanties. També cal potenciar el coneixement i la sensibilització de la població, dels usuaris, dels tècnics i dels polítics.

*Artículo publicado en el boletín de febrero de La Fàbrica del sol:

http://p3trc.emv2.com/HM?a=ENX7CqnPHRT-8SA9MKJtEjXnGHxKL7Xrh_cStGb5lw8W0bBhOG5mpqVsje_Hhe-j51If