Mecanismes per facilitar l’adquisició de sòl i patrimoni per a cooperatives d’habitatge en cessió d’ús

  • 30 de març de 2021
  • Celobert

El sòl representa una part important dels costos de promoció d’habitatge, que pot oscil·lar entre un 15% en alguns sòls qualificats per a habitatge protegit i un 30% per a sòl lliure, arribant fins a un 50% en zones urbanes de demanda elevada. Més enllà del preu, sovint l’accés al sòl privat és complex per a grups i cooperatives que no són expertes en el sector immobiliari, ja que l’oferta no és accessible com en el cas del mercat de l’habitatge individual. 

Així doncs, l’accés al sòl esdevé una de les principals dificultats per a la promoció del model d’habitatge cooperatiu i per a la seva assequibilitat posterior. 

Les administracions públiques poden facilitar l’adquisició de sòl i patrimoni privat per dur-hi a terme projectes cooperatius mitjançant diferents mecanismes, principalment suport econòmic i finançament públic.

SUPORT ECONÒMIC A LA COMPRA 

Les administracions públiques poden oferir subvencions per a l’adquisició de sòl i patrimoni a entitats privades per promoure habitatge cooperatiu en cessió d’ús. Aquestes subvencions poden anar acompanyades de contrapartides en forma de qualificació dels habitatges en algun règim de protecció pública o dedicació de part dels habitatges a col·lectius específics; i es poden adjudicar per concurrència competitiva o excepcionalment per adjudicació directa.

Les administracions públiques també poden participar en la compra mitjançant societats mixtes, tinences intermèdies com la propietat compartida i la propietat temporal, o la permuta. En els dos primers casos, l’adquisició conduirà a una gestió conjunta de la propietat entre la cooperativa i l’administració pública, mentre que en el cas de la permuta la propietat acabarà per fragmentar-se.

FINANÇAMENT PÚBLIC

Les institucions i organismes públics, incloses entitats públiques empresarials amb forma d’entitats de crèdit o bancs públics com l’Institut Català de Finances (ICF), poden facilitar finançament públic per facilitar l’adquisició de sòl i patrimoni, així com el procés de promoció, a cooperatives d’habitatge en cessió d’ús.

Aquest finançament es pot concretar en préstecs a baix interès, subvencions reintegrables, microcrèdits, o capitalització dels fons cooperatius. L’ICF destaca per ser la principal institució que dona suport a la compra d’habitatges destinats al lloguer social o cessió d’ús, requalificats en tots els casos com a Habitatge de Protecció Oficial.

Els préstecs de l’ICF, així com altres línies de finançament com les que ofereixen la Caixa de Crèdit de la Diputació de Barcelona o el Instituto de Crédito Oficial (ICO), poden facilitar l’accés de les entitats que promouen habitatge cooperatiu en cessió d’ús al tanteig i retracte, i a l’expropiació forçosa, d’acord amb la normativa específica que els regula.

En cas d’accedir a finançament privat, les administracions públiques també podran comprometre’s a subrogar-se en les obligacions derivades del préstec en cas d’impagament amb l’objectiu de reduir el risc d’impagament i, en conseqüència, el tipus d’interès.

PERSPECTIVES DE FUTUR

La replicabilitat del model es veu limitada per la capacitat financera, la disposició de sòl, així com els recursos i instruments dels que disposa cada municipi, quedant només a l’abast d’una part d’aquests. Paral·lelament, l’escalabilitat de les iniciatives existents també es veu coartada pels recursos limitats de les entitats financeres amb les que han treballat fins ara.

  • A curt termini, el finançament provinent de l’ICF continuarà essent un pilar central per al creixement del sector d’habitatge cooperatiu. Les subvencions també poden ser determinants per a la viabilitat econòmica dels projectes a nivell local, i a la vegada poden permetre una col·laboració entre cooperativa i administració pública que pot ser beneficiosa en d’altres àmbits.
  • A mig termini, serà clau la millora en la capitalització dels projectes d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús, per facilitar l’accés al finançament, reduint l’import mínim d’aportació de les persones sòcies (entre un 20% i 40% de fons propis) segons requeriments dels bancs. El programa Habitatcoop (inspirat en el Capitalcoop) estableix un precedent important en aquest sentit.
  • A llarg termini, les línies de finançament es podrien diversificar, tant en l’àmbit de les entitats públiques de crèdit (Instituto de Crédito Oficial, Banc Europeu d’Inversions, Banc del Consell d’Europa) com en l’àmbit de la banca privada. A mesura que les primeres cooperatives retornin els seus préstecs també seria possible que s’establissin mecanismes de finançament entre les cooperatives, bé mitjançant entitats de serveis financers i mecanismes existents, bé creant-ne de nous.

4 | Mecanismes per facilitar l’adquisició de sòl i patrimoni: S’exposen les eines a l’abast de les administracions públiques per facilitar l’adquisició de sòl i patrimoni privat.

Descarrega


Article redactat a partir dels treballs vinculats a la guia “Facilitar l’accés a sol a cooperatives d’habitatge en cessió d’ús” emmarcada dins el projecte Singular: “ACCÉS AL SÒL PER A LES COOPERATIVES D’HABITATGE” impulsat i coordinat per les cooperatives Celobert i Perviure, amb el suport de les cooperatives Filalagulla, Jamgo i Coopdemà i del jurista Raimon Soler i Renobell. Aquest projecte ha estat finançat per la Generalitat de Catalunya.

Volem agrair especialment el suport de Joana Gómez (economista a Consciència Empresarial) en tot el relatiu al finançament de projectes d’habitatge cooperatiu.

Enllaços relacionats
Veure més articles
Veure més noticies