Instruments, mecanismes i criteris per a la cessió de sòls públics a cooperatives d’habitatge en cessió d’ús

  • 30 de març de 2021
  • Celobert

El model d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús s’està consolidant com una alternativa a la propietat i el lloguer a Catalunya, amb diferents avantatges respecte els models tradicionals. En concret, la sectorial de l’habitatge cooperatiu de la XES identifica com a principals valors del model les següents característiques:

  • Sense ànim de lucre 
  • Propietat col·lectiva
  • Autogestió i comunitat
  • Habitatge assequible i inclusiu
  • Creixement i replicabilitat
  • Corresponsabilitat amb l’entorn

Per altra banda, les administracions públiques han mostrat interès en fer créixer el model mitjançant diferents formes de suport públic. Un dels principals mecanismes utilitzats és la cessió de sòl, un mecanisme a l’abast principalment dels ajuntaments que disposen de diferents instruments per tal d’assegurar l’interès públic i social de la cessió.

En aquest sentit, és important tenir en compte que el retorn social dels projectes d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús va més enllà de l’assequibilitat dels habitatges i es pot associar a elements més específics del model, com per exemple: l’apoderament col·lectiu, el suport mutu, la sostenibilitat i la coresponsabilitat amb l’entorn, o la inclusió de col·lectius vulnerables, entre d’altres. Elements que en justifiquen l’interès públic i el suport per part de l’administració.

Per últim, cal destacar que la possibilitat d’obtenir la cessió d’un sòl públic és clau per a la majoria de projectes d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús, ja que l’accés a sòl assequible és un dels principals reptes als que s’enfronten a l’hora de tirar projectes endavant. 

Instruments de cessió

Fan referència al règim de tinença que s’oferirà a la cooperativa adjudicatària del sòl. Els mecanismes utilitzats per cedir un sòl a una cooperativa d’habitatge són els següents:

  • Dret de superfície: És un dret real limitat sobre una finca que atribueix temporalment el dret a la construcció i explotació de l’edificació al superficiari, sense que l’ajuntament perdi la propietat del sòl. Aquest és el mecanisme més utilitzat en el cas dels sòls destinats a habitatge, ja que ofereix unes millors condicions al futur superficiari, en aquest cas una cooperativa d’habitatges de cessió d’ús, pel que fa a la durada de la cessió, la gestió de l’edifici i l’accés a finançament; alhora que permet a l’administració pública mantenir la propietat del sòl.
  • Concessió administrativa: És el mecanisme previst habitualment per cedir temporalment sòl de domini públic o demanial, que és aquell sòl d’ús i/o servei públic. El sòl de domini públic més comú és el sòl destinat a sistemes urbanístics, com els equipaments, entre els quals s’inclouen els allotjaments dotacionals.
  • Alienació: Fa referència a la transmissió definitiva de la propietat plena del sòl.

Mecanismes de cessió

Els mecanismes de cessió del sòl estan condicionats en funció del tipus de cessió que es realitzi.

  • Concurs o adjudicació directa

El concurs públic és el mecanisme d’adjudicació que millor garanteix el principi de lliure concurrència i la igualtat de tracte entre les entitats interessades. Aquest serà, per tant, el mecanisme per defecte tant en l’adjudicació de béns demanials (destinats a l’ús públic) com de béns patrimonials (no destinats a un servei públic); així com pels diferents mecanismes de cessió del sòl: dret de superfície, concessió administrativa o propietat plena del sòl.

Malgrat això, el concurs requereix una preparació llarga i costosa, tant per a l’ajuntament com per a les cooperatives, alhora que fomenta la competitivitat dins d’un sector que funciona fonamentalment amb una lògica col·laborativa. L’adjudicació directa ofereix als ajuntaments una via de mobilització de sòl públic més senzilla i ràpida, apta per a municipis mitjans i petits amb poca experiència prèvia en la promoció del model cooperatiu en cessió d’ús o que no disposen dels equips i personal necessaris per tirar endavant un concurs públic.

En ambdós casos, les cooperatives hauran de complir amb alguns requisits per tal de poder ser adjudicatàries d’un sòl públic, com estar qualificades com a promotores socials o ser entitats sense ànim de lucre d’utilitat pública, entre d’altres supòsits.

  • Cessió onerosa o gratuïta

Un altre element en el que poden incidir les administracions públiques que vulguin cedir sòl públic per a la promoció d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús és el tipus de cessió: onerosa o gratuïta. 

Una cessió gratuïta contribueix a la viabilitat econòmica del projecte i pot repercutir en una major assequibilitat dels habitatges. També pot permetre a la cooperativa invertir més recursos en aspectes relacionats amb l’eficiència energètica de l’edifici o la provisió d’espais i serveis compartits, en alguns casos oberts a la comunitat.

En el cas d’una cessió onerosa, l’administració pública haurà de valorar si li convé rebre una contraprestació monetària o en espais per, per exemple, disposar de recursos per destinar a polítiques d’habitatge pròpies. Així, un ajuntament pot destinar els recursos econòmics provinents del cànon a abonar per part de la cooperativa a, per exemple, ajuts al lloguer o a finançar el programa de borsa de lloguer social; o bé demanar una contraprestació en forma d’espai públic cedit o d’un percentatge dels habitatges per a destinar-los a llars de la mesa d’emergència.

Criteris per a la cessió

Les administracions públiques poden establir criteris per condicionar la cessió de sòl, entre els que es troben:

  • Requisits obligatoris: condició sine qua non per poder rebre el suport públic.
  • Aspectes de valoració automàtica: a partir d’un sistema numèric objectiu en el marc del procés de l’adjudicació del suport públic.
  • Aspectes de valoració amb un judici de valor: que queden a consideració del comitè de persones expertes que avaluï les propostes.

Exemple: 2n Concurs solars Ajuntament de Barcelona (IMHAB)

  • Requisits obligatoris: inscripció de les persones usuàries al Registre de sol·licitants d’HPO (el que implica empadronament, ingressos màxims, i no disposar d’una altra propietat).
  • Valoració automàtica: millora del cànon, millora de l’eficiència energètica a partir d’indicadors, millora del confort acústic.
  • Valoració per judici de valor: Composició del grup, estructura de les llars, apoderament, formació i arrelament de les persones amb l’entorn,  qualitat i experiència de l’equip tècnic, mecanismes d’altes i baixes i transparència, pla econòmic i financer, quotes d’accés i ús, mecanismes de finançament col·lectiu, replicabilitat del model, model de convivència, espais i serveis compartits, mecanismes de solidaritat interna, qualitat arquitectònica i de relació amb l’entorn, planejament mediambiental, accessibilitat, impuls d’activitats i projectes en col·laboració amb l’administració o les entitats socials de l’entorn.

Per altra banda es poden establir criteris vinculats a l’entitat que presenta l’oferta i al projecte que proposen. En tots els casos és important que els criteris establerts siguin fàcils de justificar i valorar, per tal de facilitar la presentació d’ofertes i a la vegada agilitzar el procés d’adjudicació. Així com, que responguin a la voluntat municipal i a les necessitats identificades del propi municipi. 

Criteris vinculats a l’entitat

Els criteris vinculats a l’entitat que farà la promoció d’habitatge cooperatiu poden fer referència a:

  • Característiques del grup motor (nombre d’unitats de convivència, composició del grup motor)
  • Experiència i trajectòria (experiència de les usuàries, trajectòria del grup motor, experiència de les entitats paraigües, arrelament)
  • Característiques de l’equip tècnic (composició de l’equip tècnic, experiència, metodologia proposada, contracte amb l’equip tècnic)

Criteris vinculats al projecte

Els criteris relatius a les característiques del projecte es poden agrupar en 3 grans blocs:

  • Condicions específiques dels sòls qualificats d’habitatge de protecció oficial
  • Condicions en relació a la contraprestació (econòmica o en espais)
  • Altres criteris 

Quan es vulguin establir condicionants en relació a les persones destinatàries d’un sòl de protecció oficial, s’haurà de seguir l’establert a la Llei pel Dret a l’Habitatge, que determina que les habitants d’habitatges amb protecció oficial es poden classificar en dos grups: el contingent general i l’especial.

El contingent general fa referència a l’estructura social global del municipi, districte o zona, i estableix que els mecanismes d’adjudicació han de contribuir a garantir la mixtura social. El contingent especial, en canvi, estableix que es podrà establir com a condició d’obligat compliment que el projecte prevegi una reserva d’habitatges mínima destinada unitats de convivència que tinguin necessitats específiques recollides en el Pla local d’habitatge, o en estudis de demanda específics. 

La cessió de sòl públic també pot estar condicionada a una contraprestació econòmica (cànon) o en espais (per exemple, cessió d’un percentatge d’habitatges a canvi d’una subvenció). Com en la majoria de criteris, aquesta contraprestació pot ser un requisit obligatori, un aspecte de valoració automàtica (per exemple, punts addicionals per cada euro o m2 cedit), o un aspecte de valoració amb un judici de valor (a partir de l’anàlisi per part d’un comitè).

Finalment, el projecte pot ser valorat en base a altres aspectes:

  • Característiques de les usuàries (destí dels habitatges a col·lectius específics, incorporació de persones en situació de vulnerabilitat, condicions en relació al lloc de residència o de treball).
  • Model econòmic (viabilitat econòmica, retorn social, finançament, previsió d’un fons social).
  • Model de convivència (governança, gestió dels espais i serveis comuns, suport mutu i cohesió).
  • Característiques de l’edifici (qualitat arquitectònica, sostenibilitat i ecologia, optimització dels espais, entre d’altres).
  • Corresponsabilitat amb l’entorn (retorn social, suport a l’economia social i solidària, creixement del model i replicabilitat).

3 | Criteris per a la cessió de sòl i patrimoni: Es plantegen els diferents criteris que es poden tenir en compte per oferir suport públic a una entitat que vulgui promoure una cooperativa en cessió d’ús.

Descarrega


2 | Mecanismes d’adjudicació del sòl i patrimoni: Es descriuen els mecanismes que es poden utilitzar per cedir un sòl municipal a una cooperativa en cessió d’ús i els passos a seguir per realitzar l’adjudicació.

Descarrega


Article redactat a partir dels treballs vinculats a la guia “Facilitar l’accés a sol a cooperatives d’habitatge en cessió d’ús” emmarcada dins el projecte Singular: “ACCÉS AL SÒL PER A LES COOPERATIVES D’HABITATGE” impulsat i coordinat per les cooperatives Celobert i Perviure, amb el suport de les cooperatives Filalagulla, Jamgo i Coopdemà i del jurista Raimon Soler i Renobell. Aquest projecte ha estat finançat per la Generalitat de Catalunya.

Volem agrair especialment el suport de la sectorial de l’habitatge cooperatiu i d’Artur Forner en el desenvolupament de les càpsules 2 i 3 de la guia.

Enllaços relacionats
Veure més articles
Veure més noticies