Les cooperatives d’habitatge en cessió d’ús, un model a implementar en diferents tipus de sòl

  • 30 de març de 2021
  • Celobert

Les cooperatives d’habitatge s’han concebut tradicionalment en sòl amb destí a habitatge, ja fos de titularitat pública o privada. No obstant, el planejament urbanístic ofereix altres possibilitats que poden permetre la implantació de cooperatives com els sòls residencials col·lectius o sòls d’equipaments, o especialment els allotjaments dotacionals. Alhora, el planejament urbanístic també pot fomentar la implantació de cooperatives d’habitatge en cessió d’ús en sòls amb destí a habitatge mitjançant modificacions de planejament innovadores. 

Habitatge lliure

En l’àmbit del sòl per a habitatge lliure, es poden ampliar les possibilitats d’implantar habitatges cooperatius a partir de modificacions de planejament orientades a facilitar-ne l’assequibilitat i la implementació en entorns de baixa densitat.

  • Agrupació d’habitatges en entorns de baixa densitat

Molts planejaments estableixen desenvolupaments a partir d’habitatges unifamiliars aïllats. Mitjançant modificacions de planejament, es pot autoritzar l’agrupació d’habitatges de diferents parcel·les i establir serveis mancomunats entre ells. Així, es permetrà l’agrupació del sostre edificable en un únic volum, però es mantindran les característiques com a habitatges unifamiliars amb accessos independents.

  • Augment de la densitat i generació d’habitatge assequible

Es basarà en 3 premisses: l’augment del nombre d’habitatges, el manteniment del sostre previst i la qualificació dels nous  habitatges que es generin com a habitatges de protecció pública. Per tirar endavant aquest tipus de modificacions caldrà avaluar l’entorn on se situen, per garantir que la densificació podrà ser suportada per l’estructura urbana que l’envolta, tant a nivell de serveis com de connexió a les xarxes de transport bàsic.

Aquestes modificacions es podran fer a partir de parcel·les específiques, de gestió individualitzada, o mitjançant l’establiment d’Unitats d’Autopromoció Col·lectiva que condicionin l’augment de densitat a la promoció d’habitatge cooperatiu. En aquest cas, caldrà definir l’habitatge cooperatiu específicament entre els usos d’habitatge previstos al planejament, fet que permetrà establir la propietat col·lectiva dels habitatges per part d’una cooperativa sense ànim de lucre i l’accés en règim de cessió d’ús de les persones residents.

EXEMPLE: Pla d’Ordenació Urbanística Municipal de Sant Quirze del Vallès, aprovació inicial, abril de 2019.

El POUM de Sant Quirze del Vallès preveu, en la definició dels diferents tipus d’ús residencial, l’ús com a habitatge cooperatiu. Aquest nou ús permet que en algunes qualificacions a on es preveu implantar altres usos residencials, com l’ús unifamiliar, la propietat pugui optar per destinar a l’ús d’habitatge cooperatiu, amb la corresponent ampliació de la densitat permesa a la parcel·la. 

En aquest cas aquesta doble qualificació implícita es preveu únicament en parcel·les municipals i en entorns de baixa densitat a on, pel seu nivell de connectivitat i serveis, és pertinent aquesta densificació.

  • Reducció de les exigències d’aparcament

La inclusió de places d’aparcament en edificis residencials acostuma a materialitzar-se en planta baixa o soterranis, fet que repercuteix en un augment substancial del cost total de promoció i en habitatges menys assequibles. És per això que la reducció de les exigències d’aparcament o la seva supressió poden contribuir a la viabilitat econòmica dels projectes cooperatius, a més de fomentar una mobilitat sostenible basada en el transport públic i els mitjans de transport no motoritzats.

  • Reserves per a habitatges sense divisió horitzontal

El Decret Llei (DL) 17/19 de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge preveu que es puguin fer reserves per a habitatges sense possibilitat de dividir-los horitzontalment i destinats a la cessió d’ús. Així doncs, es poden establir modificacions de planejament que recullin aquestes reserves, alhora que es poden incloure en planejaments derivats.

Allotjaments dotacionals

El DL 17/19 efectua una profunda transformació en el règim jurídic dels allotjaments dotacionals, que substitueix la regulació anterior relativa als habitatges dotacionals. Les principals característiques dels allotjaments dotacionals són: que s’integren al sistema d’equipaments comunitaris; les persones destinatàries hauran de formar part de col·lectius específics (gent jove, gent gran, situació d’exclusió residencial, etc.); i tindran com a objectiu cobrir necessitats temporals d’habitació.

Segons el col·lectiu al qual vagin dirigits, els allotjaments dotacionals s’hauran de subjectar a la normativa de serveis socials, ja que oferiran un servei públic de caràcter social. Aquest serà el cas de col·lectius com la gent gran amb limitada autonomia, les persones amb diversitat funcional, les dones que han patit violència masclista o les persones sense llar. En aquest casos, els allotjaments que es promoguin s’hauran d’acollir als requeriments establerts per la normativa de serveis socials, que són: necessitat d’acreditació de l’entitat que gestiona el servei i disposició de les prestacions fixades per serveis socials en funció del col·lectiu.

La gestió del servei públic d’allotjaments dotacionals es pot produir de forma directa per part de la pròpia Administració o bé de forma indirecta a través de l’atorgament d’un dret de superfície, una concessió administrativa o altre fórmula jurídica a una entitat privada. En el cas d’un projecte cooperatiu en cessió d’ús, els elements essencials que configuraran els drets i les obligacions del gestor del sòl per executar un projecte sobre un sòl dotacional seran la construcció de la corresponent edificació amb destí a allotjaments dotacionals, i la posterior gestió dels mateixos per part de l’entitat.

Amb la nova regulació s’obra la possibilitat de que els allotjaments dotacionals puguin implantar-se sobre sòls privats. En aquests casos caldrà establir un conveni amb l’administració que en permeti determinar l’interès públic amb l’establiment dels col·lectius destinataris; els criteris de selecció de les persones usuàries; el règim d’ús temporal o rotatori; el barem de preus; i les característiques fonamentals dels allotjaments i dels serveis comuns o assistencials que ha de disposar.  

Residencial col·lectiu o comunitari

L’ús residencial, comunitari o col·lectiu, recollit en molts planejaments pot fer referència, per una banda, a instal·lacions amb un perfil assistencial o que van destinades a col·lectius específics (com residències o llars per a gent gran) i, per l’altra, als allotjaments de tipus turístic (hotels, pensions, etc.). Tot i que la normativa d’urbanisme i habitatge no estableix una regulació concreta d’aquests usos, els planejaments municipals en molts casos sí que n’hi preveuen usos concrets. 

Si bé cada planejament desenvolupa la seva pròpia regulació, destaquen com a elements comuns la indivisibilitat dels allotjaments, la homogeneïtat del grup al qual van destinats (gent gran, gent jove, etc.), o el seu caràcter temporal. En funció de les necessitats concretes de cada cas i del planejament a aplicar, caldrà valorar quin és el grau de serveis o espais comunitaris a preveure.

Atès que, amb caràcter general, el planejament no tanca els usos específics a incloure, els allotjaments cooperatius hi poden tenir cabuda i poden permetre atendre noves necessitats i realitats socials.

Allotjaments amb espais comuns compartits

Per últim, l’any 2020 es va tancar amb una nova modificació legislativa que valoritza l’esforç del sector cooperatiu d’habitatge en cessió d’ús per transformar el model d’habitatge existent en relació la tipologia d’espais. Una de les grans apostes de la cessió d’ús és generar habitatges que es composen per espais exclusius (d’ús de la unitat de convivència) i espais col·lectius que els complementen. Un fet que permet, a les persones usuàries, gaudir de més espais i de major qualitat que en un habitatge tradicional, a la vegada que se’n optimitza el seu ús. 

Aquesta singularitat es recull en el nou decret 50/2020, que introdueix la figura dels allotjaments amb espais comuns complementaris. Una figura que permet entendre els habitatges com una suma d’espais privatius i d’espais comuns complementaris, amb unes condicions d’habitabilitat específiques adaptades als projectes cooperatius en curs.

 


1 | Tipus de sòl: Es classifiquen els tipus de sòls segons la seva qualificació urbanística i com s’adequa cadascun d’ells a les característiques de les cooperatives en cessió d’ús.

Descarrega


Article redactat a partir dels treballs vinculats a la guia “Facilitar l’accés a sol a cooperatives d’habitatge en cessió d’ús” emmarcada dins el projecte Singular: “ACCÉS AL SÒL PER A LES COOPERATIVES D’HABITATGE” impulsat i coordinat per les cooperatives Celobert i Perviure, amb el suport de les cooperatives Filalagulla, Jamgo i Coopdemà i del jurista Raimon Soler i Renobell. Aquest projecte ha estat finançat per la Generalitat de Catalunya.

Volem agrair especialment el suport d’Isabel Ezpeleta (jurista de la Gerència de Serveis d’Habitatge i Activitats, de la Diputació de Barcelona) i Eva Gundin (Direcció de Promoció d’Habitatge de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya), en tot el desenvolupament relatiu als allotjaments dotacionals; i a Sebastià Jornet (despatx JLP) en relació a les unitats d’autopromoció col·lectiva).

Enllaços relacionats
Veure més articles
Veure més noticies