Celobert

Article publicat en el butlletí de febrer de La Fàbrica del Sol de 2014

La rehabilitació dels habitatges és important  pel benestar de les persones i per facilitar la reutilització d’habitatges buits. La masoveria urbana és un model assequible que porta implícita la rehabilitació.

La rehabilitació i manteniment dels nostres habitatges és una necessitat de primer ordre tant pel benestar de les persones que hi viuen com per a facilitar la reutilització dels habitatges buits. La masoveria urbana és un model responsable amb un preu assequible que porta implícita tant la rehabilitació com el manteniment de l’habitatge al llarg del temps.

El concepte de masoveria urbana pren el de masoveria o parceria històric, molt arrelat en les zones rurals de Catalunya. El contracte de masoveria és aquell pel qual la persona propietària d’una finca rústica encarrega a una altra l’explotació agrícola d’aquesta, a canvi d’un percentatge dels resultats. Aquest contracte, en molt casos oral, porta implícit un dret d’habitació pel masover i la seva família en una de les construccions situada a la mateixa finca, també anomenada masoveria.

La masoveria urbana és, doncs, un contracte en virtut del qual la persona propietària d’un habitatge en cedeixen l’ús, per un temps determinat, a canvi de que la persona llogatera n’assumeixi les obres de rehabilitació i manteniment acordades.

La rehabilitació i manteniment a acordar poden tenir diferents envergadures i objectius. Es pot acordar des del mínim manteniment com pot ser el manteniment de la pintura o el recanvi de lluminària; fins a obres majors estructurals com pot ser un canvi de distribució, la reparació de la teulada, etc… També es poden acordar millores energètiques per reduir-ne el consum, com la incorporació d’aïllament a les façanes o la millora de les finestres.

Sovint es relaciona aquest model amb l’autoconstrucció i, si bé és cert que amb un alt nivell d’autoconstrucció el cost de la rehabilitació minva considerablement i per tant fa més atractiu el contracte, no és una condició indispensable ja que les persones amb capacitats i coneixements per fer les obres són una minoria. També s’ha de tenir en compte que l’autoconstrucció no està regulada com a tal i per tant, les persones operàries, tot i ser les mateixes usuàries, han de complir amb els requisits tècnics, d’assegurances i alta a la seguretat social com qualsevol constructora o manobre.

El cost de les obres i el seu finançament els assumeix la persona masovera, fet que fa aquest model especialment temptador per a la persona propietària. Per altra banda, també s’associa aquest model a un lloguer barat com una solució d’accés a l’habitatge per a gent amb pocs recursos. No obstant, en molts casos es requereix d’una rehabilitació important que necessita d’una inversió inicial que no és fàcilment assumible per a tothom. Així doncs, per a aconseguir un accés més assequible de la masoveria urbana serà necessari aplicar mecanismes de finançament, garanties i ajuts públics, reptes de futur per aquest model.

La durada del contracte depèn de l’amortització de les obres, que a la seva vegada depèn del cost i el finançament d’aquestes i de la quota teòrica mensual de base que s’estableixi. En general, tendeix a ser més llarga que un lloguer convencional, més propera al 10 anys que als 5 habituals. També s’ha de tenir en compte que no sempre són compatibles les obres i l’ús de l’habitatge.

Pel que fa als agents implicats, el contracte estàndard és fa de persona propietària a usuària de l’habitatge, però hi ha altres fórmules on pot ser l’administració qui assumeixi la responsabilitat, el finançament i/o la construcció. Inclús poden fer aquest paper altres entitats o empreses del sector privat.

Per tal de tenir garanties del bon funcionament del contracte per ambdues parts, el procediment òptim a seguir és:

1. Valoració tècnica i econòmica de les obres a realitzar a l’immoble
2.  Realització d’un cronograma de les obres a realitzar
3. Previsió del seguiment tècnic i comprovació de les obres al llarg del contracte

És important que tot això sigui acordat per ambdues parts i aquestes se’n facin corresponsables.

Actualment, és possible fer un contracte de masoveria urbana tot i que el marc legal i la seva regulació, no està desenvolupat tant extensament com caldria per assegurar una major cobertura en cas de desacord entre les parts. El primer i únic text legal català en què es fa referència explícita a aquest model és la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge. L’article 3.k la defineix com “el contracte en virtut del qual els propietaris d’un habitatge en cedeixen l’ús, pel termini que s’acordi, a canvi que els cessionaris n’assumeixin les obres de rehabilitació i manteniment”.

En l’article 42 de la mateixa llei considera la masoveria urbana com una de les actuacions per evitar la desocupació permanent dels habitatges i la rehabilitació dels habitatges que estiguin en mal estat donant suport públic a contractes de masoveria urbana. I finalment, l’article 74 considera els habitatges cedits en règim de masoveria urbana, habitatges destinats a polítiques socials a efectes d’assolir l’objectiu de solidaritat urbana.

Altres texts legals, com la Llei d’arrendaments urbans, Llei d’arrendaments rústics, Codi Civil estatal i català i la Llei 22/2002, de 31 de desembre, de regulació dels drets de superfície, de servitud i d’adquisició voluntària o preferent, encara que de forma no directa, poden servir per establir les condicions legals per al desenvolupament de contractes de masoveria urbana.

Per tal que la masoveria urbana tingui un cost assequible i fins hi tot social, el contracte ha de ser de llarga durada, ha d’existir un finançament no de mercat, públic i/o cooperatiu, i tal i com regula la llei a l’habitatge, aquest model hauria de gaudir d’ajut públic (beneficis fiscals, subvencions i reducció de l’IBI). 

Actualment, la quantitat de contractes de masoveria urbana és minsa, tot i que és un model que incentiva la rehabilitació i facilita l’accés a un habitatge assequible. Per tal que aquest model sigui àmpliament replicable hem parlat de millora del marc legal, d’ajuts públics, de finançament i de garanties. També cal potenciar el coneixement i la sensibilització de la població, tant de les futures usuàries com personal tècnic i polític.