Rehabilitació, captació i mobilització d’habitatges i locals al nucli antic d’Olot

2018 — 2021
Ajuntament d’Olot
La Garrotxa

A Celobert ens agraden els reptes i aquest projecte n’ha estat un d’important que ha implicat a bona part de l’equip, ja que ha fet necessari integrar els coneixements en patologies i rehabilitació, planejament urbanístic i polítiques d’habitatge. La necessitat d’intervenir en els nuclis antics és una problemàtica recurrent en molts municipis, però el d’Olot té unes característiques especials que el fan complex i a la vegada molt interessant.

Olot es troba en un context d’augment de la població, una situació excepcional en una ciutat de les seves característiques, i que parla del seu dinamisme. No obstant, el nucli antic es troba en procés de pèrdua de població i de deteriorament del parc edificat. Aquest estudi, que desenvolupa una de les actuacions previstes al Pla Integral d’Actuació Municipal (PIAM) del Barri vell, ha de permetre posar dades a aquesta situació i, a partir d’aquí buscar mecanismes per revertir-la.

El març del 2019 l’Ajuntament d’Olot, a partir d’un concurs públic, ens va encarregar la realització d’un estudi per tenir un coneixement aprofundit del parc residencial del barri vell que en permeti la millora. Aquest estudi s’ha desenvolupat en 4 fases:

1. Fase prèvia

Ha permès establir uns objectius i estratègia conjunta amb l’Ajuntament i definir el programa de treball. Alhora es va acabar de definir conjuntament l’aplicatiu que ha permès la recopilació de dades de cada habitatge, agrupades per finques, que n’ha permès una explotació senzilla i que en pot permetre el seguiment en un futur.

2. Anàlisi

S’ha realitzat un treball de camp exhaustiu a tot el Barri Vell ja que el principal objectiu de l’estudi ha estat disposar de la màxima informació possible dels habitatges i locals situats al barri, així com de les persones que hi viuen, els seus usos, l’estat de conservació, el tipus de propietat, entre d’altres. Per obtenir aquesta informació, a part d’analitzar les dades estadístiques, s’ha visitat els 232 edificis que integren el barri i s’ha pogut accedir a 131. Alhora s’ha accedit a 763 immobles (habitatges i locals) per identificar-ne l’estat.

L’anàlisi ha permès identificar les diferents casuístiques que es donen al barri i que han de determinar la intervenció posterior. En aquest sentit, els edificis que l’integren es poden agrupar en els següents tipus:

  • Edificis habitats. Representen el 61,5% dels edificis. Un 55% dels edificis es destinen a habitatge i es troben en bon estat, o amb deficiències lleus. Únicament en un 7,6% es detecten deficiències importants tot i estar habitats.
  • Edificis amb ús exclusivament comercial. Representen un 12,3% dels edificis. Hi trobem tant edificis amb ús íntegrament comercial, com edificis en que únicament la planta, amb ús comercial està activa, mentre les plantes pis es troben en desús.
  • Edificis totalment buits. Representen el 26,2% dels edificis.

A partir de la informació analitzada i del treball de camp, podem afirmar que el nucli antic d’Olot, tot i tenir una estructura molt homogènia pel que fa a l’edificació, té uns usos molt heterogenis. Al costat de finques totalment abandonades, trobem edificis completament habitats amb baixos comercials dinàmics que fan que el centre de la ciutat mantingui la seva atracció.

Pel que fa a habitants, el nucli antic d’Olot té molta diversitat. Conviuen persones grans que hi han viscut tota la vida, amb persones d’orígens molt diversos, ja sigui del Senegal, Xina, Veneçuela o d’altres països, així com de la resta de l’Estat.

Finalment, hem constatat que hi ha interès a rehabilitar i una demanda creixent d’habitatges petits de lloguer per a gent jove. A la vegada, però, algunes propietats tenen forta reticència a donar ús als seus habitatges buits.

3. Diagnosi

El treball desenvolupat va permetre establir les dues grans problemàtiques del barri:

Edificis i habitatges habitats amb condicions deficients.

  • L’estat de conservació dels elements comunitaris dels edificis.
  • L’estat de conservació i característiques dels habitatges.
  • La manca d’accessibilitat.
  • La situació de vulnerabilitat de les persones residents.

Edificis i habitatges buits o infrautilitzats.

  • Edificis totalment buits.
  • Edificis buits on per el seu estat cal actuar de forma prioritària.
  • Edificis desocupats sense deficiències importants.
  • Edificis únicament amb el baix en ús.
  • Edificis habitats amb habitatges buits.

Finalment, es va determinar com un element essencial per establir el tipus d’actuació a desenvolupar, les característiques de la propietat, ja que en el Barri Vell es troben:

  • Habitatges de propietat vertical i de propietat horitzontal.
  • Una important presència d’habitatges i edificis propietat d’entitats jurídiques, entre elles entitats financeres.
  • Un desajust entre l’interès per part de constructores per fer promocions destinades al lloguer i el poc interès per part de la propietat de vendre les finques a uns preus que facin possible l’operació.
  • Poca capacitat de la propietat per abordar la reforma tant a nivell econòmic com operatiu. Acompanyada de poca capacitat econòmica per part de les llogateres per abordar millores als habitatges.
  • Altures
  • Any de construcció
  • Estat de conservació
  • Planejament
  • Tipologia
4. Proposta

Set grans reptes per la millora del nucli antic:

  • Garantir les condicions d’habitabilitat de les persones residents.
  • Rehabilitar i activar el patrimoni en desús.
  • Millorar l’estat de conservació dels edificis del nucli.
  • Evitar l’expulsió de la població amb menys recursos econòmics.
  • Generar habitatge assequible de qualitat.
  • Atraure noves persones residents al nucli.
  • Dinamitzar l’activitat econòmica.

Cinc mecanismes per fer-ho possible:

  • Corresponsabilitzar les persones propietàries del manteniment dels edificis i habitatges.
  • Incentivar l’actuació privada des del propi Ajuntament.
  • Impulsar l’actuació directa de l’Ajuntament.
  • Apoderar i formar a les persones residents.
  • Fomentar l’ús d’energies renovables i l’eficiència energètica dels edificis.

Per fer possible la millora s’ha establert quatre eixos i 21 actuacions i la calendarització per a la seva activació en funció de la seva complexitat:

1. Facilitar la rehabilitació

  • Prioritzar la intervenció en els habitatges amb deficiències greus que es troben en ús.
  • Atendre tant les problemàtiques derivades de problemes estructurals com de problemes derivats de les humitats, que poden arribar a produir afectacions a la salut.
  • Impulsar l’actuació de millora per part de l’ajuntament per corresponsabilitzar a la propietat de la necessitat de manteniment dels seus habitatges en adequades condicions d’ús.
  • Preveure la necessitat d’impulsar actuacions més costoses i complexes en cas que el contacte amb la propietat i el reforç dels ajuts no permeti revertir les situacions més greus identificades.

2. Atendre les persones en situació de vulnerabilitat

  • Focalitzar l’atenció en entorns vulnerables.
  • Garantir que les persones que resideixen en els habitatges amb deficiències greus són acompanyats per serveis socials municipals.
  • Facilitar acompanyament social a les persones residents per evitar que la millora de l’habitatge o l’edifici pugui derivar en la seva expulsió.
  • Dotar els serveis municipals d’eines tècniques per garantir que la millora dels habitatges garanteix el dret de reallotjament i retorn de les persones residents.
  • Dotar-se dels allotjaments alternatius necessaris per facilitar la millora del nucli antic.

3. Facilitar l’activació d’edificis i habitatges

  • Facilitar sinèrgies entre la propietats i promotores i entitats socials amb interès en promoure habitatge al nucli.
  • Corresponsabilitzar a la propietat per tal que activin els habitatges i edificis buits existents al nucli.
  • Exigir l’actuació a la propietat de finques en mal estat que generen afectacions de seguretat per la pròpia finca i les finques veïnes.
  • Reforçar els programes de captació d’habitatge privat per facilitar l’activació i millora d’habitatges que es troben en finques en bon estat.

4. Impulsar actuacions transversals

Finalment, cal agrair a l’Ajuntament d’Olot l’aposta per aquest projecte, ja que disposar d’aquest coneixement exhaustiu de la situació del barri és un privilegi poc habitual i que permetrà afinar el coneixement de la situació i per tant, afinar en les propostes.